Советы

23.07.2019

Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор

Особенности заключения эксклюзивного договора

Намереваясь совершить сделку по продаже недвижимого имущества, продавец должен решить, действовать самостоятельно, беря на себя все риски, или обратиться к помощи профессионала и снизить вероятность возникновения непредвиденных ситуаций. Принятие решения в пользу второго варианта приводит к необходимости заключения соглашения с посредником. В сфере оказания услуг на рынке недвижимости существует понятие «эксклюзивный договор», особенности которого важно знать и понимать перед подписанием.

Устаревшая схема продажи

Выставляя объект на продажу, человек условно подает заявку на торги в открытом режиме. Квартира попадает в базу сразу к нескольким конторам и десяткам частных риэлторов, которые стараются выгодно ее продать и получить комиссионные. На первый взгляд такой вариант должен устраивать продавца, ведь чем больше людей занимается рекламой и поисками потенциального покупателя, тем быстрее удастся совершить сделку. 

В реальности все выглядит не так радужно. Телефон собственника квартиры разрывается от звонков, агенты устраивают продажную гонку, но квартира висит мертвым грузом и продаваться не собирается. Дело в том, что владелец жилья сам того не подозревая, попал в популярную ловушку. Он указал адекватную, на свой взгляд, стоимость объекта, в соответствии с рынком и другими переменными, но агенты работать бесплатно не станут, поэтому продают квартиру и предлагают ее возможным покупателям по завышенной цене.

Понятие эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор работает по-другому. По сути, это обязательства, документально подтвержденные в двустороннем порядке, при которых одна сторона передает, а вторая принимает исключительные права на проведение сделки с имущественным объектом. Юридически звучит сложно, а если говорить простым языком, то, заключая эксклюзивный договор, собственник поручает выбранному посреднику найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. При этом вмешательство третьих лиц является недопустимым и юридически наказуемым. Собственник избавляется от головной боли по продаже, а указанный в эксклюзивном договоре посредник прилагает все усилия, чтобы быстрее продать жилье и получить фиксированное вознаграждение. 

В ряде случаев, финансовая нагрузка по оплате услуг риэлтора распределяется в равных долях между заинтересованными участниками сделки — между продавцом и покупателем, хотя встречаются эксклюзивные договоры, в которых платит лишь одна из сторон. Условия договора обсуждаются заранее, а документ вступает в силу с момента подписания и юридического подтверждения.

Достоинства эксклюзивного договора

Подписывая документ обязательства берут на себя все участники договора. Посредник, он же риэлтор, обязуется добросовестно выполнять условия договора и прилагать усилия для скорейшего совершения сделки. Продавец, то есть собственник квартиры, передает собственные полномочия риэлтору и лишается «удовольствия» самостоятельно сотрудничать с другими агентами, принимать звонки, организовывать рекламу, просмотры и оформление документов. Все нюансы и сопровождение сделки посредник берет на себя. 

Часто возникает спорное мнение, что эксклюзивный договор ограничивает контакты с другими агентствами недвижимости и усложняет поиски при покупке или продаже. Это совсем не так. Посредник, наделенный правами и взявший на себя обязательства по совершению сделки, сотрудничает с крупными агентствами недвижимости и с частными риэлторами. Но все звонки, споры, торги и прочие «прелести» торгового процесса проходят не через собственника квартиры, а через агента. К примеру, если в у риэлтора Б есть отличная квартира на продажу, а риэлтор А озадачен поисками именно такого жилья для своего клиента, то они встретятся, обсудят условия сделки и заключат соглашение, выгодное обоим сторонам. 

Среди плюсов эксклюзивного договора:

  • Безопасность. Появление информации о продаже в открытом доступе привлекает мошенников и криминальные структуры, при этом найти источник утечки сложно, ведь все агенты города наперебой рекламируют недвижимое имущество. Когда сведения об объекте имеются лишь у одного уполномоченного лица, вся ответственность лежит на нем.
  • Юридическая и финансовая чистота сделки. Сбор документов, оценка, рекламная компания, осуществление показов, проверка данных потенциального покупателя и полное сопровождение договора купли-продажи, вплоть до передачи денежных средств, входят в условия эксклюзивного соглашения.
  • Оценка объекта и анализ спроса. Адекватная оценка жилья напрямую влияет на скорость продажи. Но услуги оценщика стоят недешево, а самостоятельно выполнить это операцию под силу не всем. Профессиональный риэлтор по условиям эксклюзивного договора оценивает объекты на основании сбора и анализа нескольких факторов, определяющих цену объекта.
  • Экономия времени. Рекламная компания, показы, споры и торги отнимают массу времени и вполне способны привести продавца на грань нервного срыва. Отдавая полномочия профессионалу, владелец жилья избавляет себя от головной боли.

Согласно опросам, в крупных мегаполисах 70% клиентов понимают преимущества эксклюзивного договора, ценят время и готовы обратиться к проверенным риэлторам при продаже. В небольших городах ситуация другая, об условиях эксклюзивного соглашения знают порядка 15% населения, а сделки с недвижимостью проходят по устаревшей схеме. Возможно в этом кроется одна и причин того, что в крупных населенных пунктах количество сделок по купле продаже жилья значительно выше, а в небольших поселках наблюдается ощутимый застой.


Автор статьи: Анастасия Карташова


Заключение эксклюзивного договора - первый шаг к успешному завершению сделки!


«Недвижимость Красноярска» 

ул. Карла Маркса, 93, офис 426
тел. +7(391) 295-51-28


Спасибо!
Ваше мнение важно для нас!

Была ли эта статья полезна?

Поделиться